今日地产股迎来集体走强，中南建设(000961)、新城控股(601155)等多股涨停，金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等多股涨超5%。受此带动，房地产相关ETF全线领涨，最高涨幅达4.85%。消息面上机构看好的逻辑包括地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势等。

那么该如何把握地产股的机会？

回望去年以来，随着楼市调控向纵深发展，多家地产商相继进入现金流紧张的状态，房企融资方面也明显遇冷，银行贷款、债券发行等难见起色。与此同时，在复杂的外部环境下，楼市去库存压力逐渐增大，销售不畅等难题浮现，市场风险不断积聚。

(资料图)

不过，面对严峻形势，仍有部分房企强势“破圈”，为行业突围蹚出新路子。其中，穿越行业周期稳健向前的金地集团(600383.SH)，就是颇具代表性的案例。

过去一年里，金地集团在行业逆风阶段灵活应对市场变化，公司经营态势稳中向好，展现出强大的市场竞争力和抗风险能力，为行业重塑贡献了可借鉴样本。落到具体的发展难题上，金地集团亦给出了对整个行业都具有参考意义的答案：

1、多维度保证现金流稳定

2022年，在宏观调控的大背景下，房地产市场信用危机事件频发，一众房企陷入前端销售不畅、后端融资紧缩等困境，企业现金流风险持续暴露。

克而瑞地产研究近期发布的报告显示，从2022年54家样本房企三条红线分档结果来看，绿档房企占比从2021年的44%大幅降低至2022年的24%；黄档和红档房企比重均有扩容趋势，其中红档房企从2021年中的7%提升至2022年的31%，房企资金端压力持续加大。

在此背景下，金地集团依旧展现出稳健的财务基本面。反映到现金流层面，2022年金地集团录得经营活动产生的现金流量净额为199.07亿元，同比增加近111.79%，已连续3年保持增长。

现金流管控稳健背后，源自金地集团高度重视现金流管理，强调销售及时回款，且始终把债务及融资成本保持在合理水平，为公司经营筑牢护城河。

截止报告期末，金地集团的有息负债为1152.16亿元，其中银行借款占比为60.84%，公开市场融资占比为38.12%，其他融资占比为1.04%。在期限结构上，长期负债占了全部有息负债比重的64.1%，债务融资加权平均成本为4.53%，公司存量债务结构进一步优化，债务风险进一步降低。

不仅如此，公司还通过优化成本控制来抑制现金流风险。2022年，金地集团全年销售费用、管理费用分别录得28.30亿元、50.54亿元，同比分别下降8.48%、5.37%，主要是推广服务费用及人工费用出现减少。近年来，公司持续围绕运营销售、生产组织、业财费控等方面推进信息数字化建设，组织效能得到显著提升。

进入2023年，随着行业回暖迹象的出现及相关利好政策的持续落地，此前在逆境中维持现金流的金地集团已具备差异化竞争优势，将有望率先把握行业机遇，持续缓解现金流压力。

2、多元化融资成效显著

行业暴雷频发下，大多数房企的融资情况也不容乐观。中指研究院数据显示，2022年，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，同比下降50.7%。其中信用债融资4654.6亿元，海外债发行仅176.1亿元，信托融资972.1亿元，ABS融资2654.6亿元。上述渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅超八成。

通过梳理出公司2022年的融资脉络，笔者发现金地集团在行业下行周期中依旧坚持加强对接资本市场的能力、全方位拓展融资渠道，且在银行借款、境内外债券和中期票据等多渠道融资取得显著进步，为企业长期可持续发展奠定了坚实基础。

2022年2月23日，金地集团发行金地(集团)股份有限公司2022年度第一期中期票据，期限3年，发行规模17亿，票面利率仅为3.58%；7月26日，金地集团在上交所设立”中金—金地广场一期资产支持专项计划”，发行规模17亿元，其中优先级规模16.9亿元，发行利率4.8%。

此外，金地集团积极推动银企双方合作更上一层楼，与银行等金融机构建立了良好的长期合作关系。

2022年11月23-25日，公司先后与中国农业银行(601288)、中国工商银行、中国银行三家国有银行签署银企战略合作协议，共获得累计超1000亿元综合授信额度支持。同月25日，金地集团还向中国银行间市场交易商协会申请新增加注册发行债务融资工具，总规模不超过人民币200亿元。

12月5日，金地集团与招商银行签署战略合作协议。双方将在房地产项目开发贷款、供应链融资、个人住房按揭贷款等业务领域深化银企全面合作。

截至2022年末，金地集团获得各银行金融机构授信总额2549亿元，已使用银行授信总额914亿元，尚剩余授信额度仍有1635亿元，较为充裕。

3、拿地与销售强势发展

在这场行业大考中，土地市场也难掩低迷。克而瑞数据显示，截止2022年末，总土储货值TOP100货值总量超过34万亿元，较2021年末下降19%，TOP100企业总土储建面接近22亿平方米，同比降幅达到25%。

对此，金地集团始终遵循谨慎和稳健的原则。在土地市场价格波动较大的情况下，公司根据市场需求和自身定位进行合理调整，确保投资回报。

2022年，金地集团总土地储备约5182万平方米，公司投资布局主要聚焦一二线主流城市，出现较多单个地块的合作情况，这也是整个房地产行业的共性。根据公司计划，下一步金地集团将持续改善城市布局，通过更多拿地渠道提高权益比例。

销售端市场方面，去年房地产市场的供求和成交亦没有明显转暖态势。克而瑞数据显示，2022年54家重点样本房企的全口径销售规模达48703亿元，同比下降了39%；并表销售回款规模为29895亿元，同比下降了30%。

在此背景下，凭借充足的可售资源和优质的城市布局，金地集团去年全年实现签约金额2218亿元，行业排名从第11名提升至第7名。在公司布局的78个城市中，有19个城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京、大连、呼和浩特等城市，金地集团的市占率位居前三。

持续领跑行业的背后，金地集团不断通过提高产品品质、优化产品结构等方式提升销售价格。去年公司录得签约均价近2.18万元/平方米，同比上升4.46%，持续巩固其在行业中的领先地位和盈利能力。

另外，伴随房地产市场进入调整期，合同负债和存货也出现相应下降，金地集团亦持续加快项目周转，提高存货周转速度。而在推动房地产主业精细化发展的同时，金地集团还通过布局多元化业务，进军产业地产、物业服务、代建、科技等新赛道，寻找更多新的增长点。

小结

展望后续，伴随地产板块持续平稳经营，此前市场的悲观言论或将逐渐扭转，叠加各地支持刚需及改善性需求的利好政策逐步落实见效，房地产市场企稳回升的势头得到了进一步巩固。

从金地集团身上可以看到，支撑地产经济韧性的力量正在积累。凭借位居行业前列的竞争力以及独特的整合协调能力，公司的长期投资逻辑已然开始释放。在低迷的市场环境中，金地集团仍能展现出强大的经营实力，而今行业即将迎来景气上升期，公司接下来的表现自然更加令人期待。

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